10月27日，《江西省城市更新条例》新闻发布会在南昌举行。记者从发布会上了解到，《江西省城市更新条例》(以下简称《条例》)已于2025年9月24日经省十四届人大常委会第十九次会议审议通过，并将于11月1日正式施行，这是中央城市工作会议召开后首部省级城市更新地方性法规。

构建“1+1+4+N”实施体系

《条例》坚持系统思维，提出“规划引领、体检先行、民生优先、因地制宜、分步实施、集约高效，政府统筹、市场运作、多元参与”的工作原则，包括总则、城市更新规划、城市更新主体、城市更新实施、城市更新保障、法律责任、附则等七章共48条内容，形成了完整的城市更新制度体系。

视觉江西 李平 摄

在城市更新规划实施体系方面，《条例》构建了以“城市体检-专项规划-片区策划方案-年度计划-项目实施方案”为主线的“1+1+4+N”城市更新规划实施体系。第一个“1”指建立一个城市体检先行机制；第二个“1”指编制一个城市更新专项规划；“4”指四个规划实施层级(省级统筹、市级主导、县级落实、单元实施)；“N”指N个配套政策工具。这一体系层层递进、相互衔接，保证城市更新工作的系统性和有序性。

那么，在城市更新项目实施中，谁来负责具体工作呢？

《条例》明确，政府是城市更新工作的责任主体，县级以上人民政府应加强领导，将城市更新工作纳入国民经济和社会发展规划。同时，住房城乡建设部门主管城市更新工作，发展改革、财政、自然资源、地方金融管理等部门和税务机关等单位，按照各自职责推进城市更新相关工作。

分四类确定实施主体

对于老百姓关心的老旧房屋改造等问题，《条例》也有明确规定。

《条例》明确了更新主体，按照项目投资主体和物业产权人的不同，分政府投资、政府与社会资本合作投资、非政府投资、权属关系复杂但涉及公共利益和公共安全的四类城市更新项目，分类确定实施主体，并赋予实施主体通过多种方式组织项目实施的权利。特别规定小微城市更新项目物业权利人可自主实施更新，以降低市场准入门槛，激发小微主体的更新热情；对于老旧房屋，物业权利人可自主更新、原拆原建，以推动房屋安全治理和民生福祉改善。

这类项目新增建筑量不受原规划容积率指标制约

《条例》规定对于保障居民基本生活需求、补齐城市短板而实施的市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施等项目，可在符合国家和省有关规定的前提下，优化核定其容积率。对于更新过程中增设必要的楼梯、电梯、公共走廊、无障碍设施等附属设施，新增建筑量不受原规划容积率指标的制约。在产权激励方面，规定“兼容多种功能的土地和建筑物，对于可以分割的按照不同宗地范围、不同建筑区域或者楼层办理分割审批手续，分区分层设权”，解决了混合用途开发中的产权登记难题，为复合利用提供了法律保障。

在资金保障方面，《条例》提出“建立健全城市更新多元投资融资机制”，包括财政资金、金融机构融资、社会资本参与等多种渠道。鼓励社会资本通过资产入股、作价出资等方式参与城市更新项目；鼓励物业权利人自筹资金用于更新改造。